Architektur mit Geschichte, Komfort auf aktuellem Neubau-Niveau

512307# 12154 83512 Wasserburg am Inn, Germany Еднофамилна къща Продажна цена € 1 640 000

€ 1 640 000

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Kai Pommerenke

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За Вас

Г-жа Г-н

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Premium Anfrage

Квадратура

219 m²

Помещения

Спални

Бани

Паркинг

Градина

Площ

Размер на парцел

858.00 m²

Година на строеж

1960

Inside

Кухня

Обзаведена кухня

Баня

Душ, Вана, Window, Отделна тоалетна

Допълнителни помещения

Swimmingpool, Килер

Outside

Градина

Градина за споделено ползване

Балкон

Източен балкон, Южен балкон, Западен балкон

Parkplätze Anzahl als ZAHL

2100

Гараж

Единичен гараж

Изисквания и ограничения

Последен ремонт

2022 Година

Свободно от

Nach Absprache

Енергия

Отоплителна система

Камина

Вид недвижим имот

Жилищна сграда

Вид енергиен паспорт

Demand certificate

End of energy consumption

117.19 kWh/(m²·year)

Клас енерго производителност

Валидност

2036-02-16

Цени

Продажна цена

€ 1 640 000

Външна комисионна

1,79% inkl. 19% MwSt

Външна комисионна вкл. ДДС

Да

Описание на недвижимата собственост

Dieses außergewöhnliche Wohnhaus verbindet die Großzügigkeit eines architektonisch geprägten Bestandsbaus aus den 1960er-Jahren mit der technischen und baulichen Qualität eines modernen Neubaus. Gekonnt wurde dieses Haus mit seinem historischem Charme in die moderne geführt.

Das Gebäude wurde in den Jahren 2021/2022 vollständig kernsaniert. Der Rückbau erfolgte bis auf den Edelrohbau, inklusive umfassender baulicher Prüfung. Sämtliche Gewerke – Elektrik, Heizung, Fenster, Dämmung, Oberflächen, Bäder und Einbauten – wurden vollständig erneuert. Das Ergebnis ist ein Haus, das sich technisch, energetisch und funktional auf heutigem Niveau bewegt, dabei jedoch seinen ursprünglichen architektonischen Charakter bewahrt.

Die Raumstruktur ist bewusst großzügig und fließend angelegt. Im Erdgeschoss öffnen sich weitläufige Wohn- und Aufenthaltsräume mit klaren Blickachsen und einem umlaufenden Grundriss. Große Fensterflächen schaffen eine starke Verbindung zum Garten, ohne dabei an Privatheit zu verlieren. Die hochwertige Ausführung der Fenster (Echtholz-Alu, außen flächenbündig, Sicherheits- und Schallschutzstandard) unterstreicht den ruhigen, wertigen Gesamteindruck.

Das Obergeschoss ist konsequent als Familienebene konzipiert. Drei Kinderzimmer mit eigenem Bad bilden einen zusammenhängenden Bereich, ergänzt durch einen separaten Elterntrakt mit Schlafzimmer und einem großzügigem En-Suite Masterbadezimmer. Die Raumgrößen und Proportionen liegen deutlich über dem heutigen Neubau-Standard und vermitteln ein offenes, entspanntes Wohngefühl. Ein zentraler Wäscheabwurfschacht, ist ein schöner Luxus, der direkt in den Hauswirtschaftsraum führt.

Ein gedämmter Speicher bietet zusätzliche Nutzoptionen, während der voll unterkellerte Bereich mit außergewöhnlich viel Fläche überzeugt. Neben Technik- und Hauswirtschaftsräumen stehen hier Hobby-, Lager- und Wellnessflächen zur Verfügung, einschließlich einer ausgestatteten Sauna. Der Keller ist trocken, beheizbar und in seiner Nutzbarkeit einem vollwertigen Geschoss gleichzusetzen.

Die technische Ausstattung ist durchdacht und hochwertig: moderne Heiztechnik (2021), Kombination aus Wand- und Fußbodenheizung, Photovoltaikanlage mit Speicher, Glasfaseranschluss, umfangreiche Elektro- und Netzwerkinstallation sowie Vorbereitung für Elektromobilität. Die energetischen Maßnahmen wurden gezielt umgesetzt, ohne die Architektur zu kompromittieren.

Der Außenbereich wurde über mehrere Jahre hinweg sorgfältig gestaltet. Der Garten ist bewusst nicht vollständig abgeschottet, sondern gewachsen und bietet insbesondere in den Sommermonaten ein hohes Maß an Privatsphäre. Der Gartenpool ist eine GFK-Wanne mit einem hochwertigen Keramik-Coating ausgestattet und wird Ihnen im Sommer ein besonderes Lebensgefühlt vermitteln. Mehrere Außensitzbereiche fügen sich selbstverständlich in das Gesamtbild ein.

Dieses Haus richtet sich an Käufer, die kein Projekt suchen, sondern ein fertiges, hochwertiges Zuhause mit Substanz und Charakter. Es ist weder ein klassisches Einfamilienhaus von der Stange noch ein kurzfristiger Trendbau, sondern eine seltene Kombination aus Raum, architektonischer Haltung und zeitgemäßer Technik – in dieser Form und Qualität nur sehr selten am Markt verfügbar.

Оборудване

IHRE AUSSTATTUNG IM ÜBERBLICK

- Vollständige Kernsanierung 2021/2022 bis auf den Edelrohbau.

- Hochwertige Echtholz-Alu-Fenster, außen flächenbündig, mit Sicherheits- und Schallschutzstandard.

- Elektrische Rollläden bzw. außenliegender Sonnenschutz.

- Kombination aus Wand- und Fußbodenheizung für ein ausgewogenes Raumklima.

- Moderne Heizungsanlage aus 2021.

- Photovoltaikanlage mit Batteriespeicher und intelligentem Energiemanagement.

- Glasfaseranschluss sowie umfangreiche Netzwerk- und Elektroinstallation.

- Vorbereitung für Elektromobilität (Anschlüsse an beiden Zufahrten).

- Hochwertige Bodenbeläge aus massiver Eiche.

- Großzügige Bäder mit Markenarmaturen, bodengleichen Duschen und XL-Badewanne.

- Hochwertige Einbauküche mit Naturstein-Arbeitsplatte (im Kaufpreis enthalten).

- Kaminofen mit hoher Heizleistung für Wohn- und Atmosphäreffekt.

- Gedämmter Speicher mit zusätzlicher Nutzfläche.

- Voll unterkellerter, trockener und beheizbarer Bereich mit vielseitiger Nutzung.

- Sauna im Wellnessbereich.

- Gartenpool mit hochwertigen Keramik-Coating. Wärmepumpe, Filter- und Dosieranlage, Technik geräuscharm platziert.

- Mehrere Terrassen- und Sitzbereiche im Garten.

- Doppelgarage sowie zusätzliche Stell- und Nutzflächen.

- Video-Gegensprechanlage mit Fernzugriff und Nachtsichtfunktion.

u.v.m.

Местоположение

Die Immobilie liegt in einer etablierten, ruhigen Wohnlage von Wasserburg am Inn, einer der architektonisch und historisch reizvollsten Kleinstädte Oberbayerns. Die Stadt ist geprägt durch ihre außergewöhnliche Altstadtlage auf einer nahezu vollständig vom Inn umschlossenen Halbinsel und verbindet gewachsene Strukturen mit zeitgemäßer Infrastruktur.

Wasserburg befindet sich rund 55–60 Kilometer östlich von München sowie etwa 25 Kilometer nördlich von Rosenheim. Diese Position macht den Standort besonders attraktiv für Familien und Berufstätige, die bewusst im hochwertigen Umland leben möchten, ohne auf Anbindung und Versorgungsqualität zu verzichten.

Verkehrsanbindung

Die überregionale Erreichbarkeit ist sehr gut: Über die B 304 besteht eine direkte Verbindung in Richtung München und Traunstein, über die B 15 Richtung Rosenheim und Regensburg. Die Fahrzeit nach München liegt – abhängig von Tageszeit und Verkehr – bei etwa 45 bis 50 Minuten.
Der Bahnhof Wasserburg (Reitmehring) ist an das regionale Bahnnetz angebunden; von dort bestehen regelmäßige Verbindungen mit Umstieg Richtung München. Die durchschnittliche Fahrzeit beträgt rund 90 bis 120 Minuten. Innerstädtisch sorgt ein gut ausgebautes Busnetz für kurze Wege.

Infrastruktur & Versorgung

Wasserburg verfügt über eine vollständige, gewachsene Infrastruktur: Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf, Ärzte, Apotheken, Banken sowie ein vielfältiges gastronomisches Angebot sind im Stadtgebiet vorhanden. Die historische Altstadt bildet das kulturelle und wirtschaftliche Zentrum und bietet neben Einzelhandel auch Cafés, Restaurants, Märkte und Veranstaltungen. Die Wege dorthin sind kurz und sowohl fußläufig als auch mit dem Fahrrad oder Bus gut erreichbar.

Bildung & Familienfreundlichkeit

Die Stadt gilt als Schul- und Bildungsstandort mit überdurchschnittlichem Angebot. Vorhanden sind mehrere Grundschulen, eine Mittelschule, eine staatliche Realschule, ein Gymnasium sowie eine Fach- und Berufsoberschule (FOS/BOS). Ergänzt wird das Angebot durch Kindergärten, Kinderkrippen und Betreuungsmöglichkeiten. Die Bildungsinfrastruktur ist ein wesentlicher Standortvorteil für Familien mit langfristiger Perspektive.

Freizeit & Lebensqualität

Die unmittelbare Nähe zum Inn, weitläufige Uferbereiche, Rad- und Spazierwege sowie Grünanlagen bieten einen hohen Erholungswert. Sportvereine, Kulturveranstaltungen, Museen und ein aktives Vereinsleben prägen das soziale Umfeld. Gleichzeitig bleibt Wasserburg überschaubar, ruhig und persönlich – ein Standort, der Urbanität und Natur in ausgewogener Form verbindet.

Die Lage steht für dauerhafte Wohnqualität in einem gefestigten Umfeld, kombiniert mit sehr guter Infrastruktur, hoher Familienfreundlichkeit und solider Anbindung an den Großraum München. Wasserburg am Inn bietet damit ein Wohnumfeld, das sowohl emotional als auch rational überzeugt – heute wie langfristig.

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